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Une autre dimension dont il faut tenir compte dans le choix du régime fiscal de la SCI est le traitement de la plus-value immobilière issue de la vente d’un actif immobilier détenu par la SCI.

Avantage à l’impôt sur le revenu

Si la SCI qui vend un actif immobilier est à l’impôt sur le revenu, la taxation de la plus-value s’effectue donc au niveau des associés. C’est le régime des plus-values immobilières des particuliers qui s’applique : impôt sur le revenu au taux de 19%, et prélèvements sociaux de 17,2%. Dans ce régime, la plus-value est diminuée par des abattements pour durée de détention : l’impôt sur le revenu est annulé au bout de 22 ans et les prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Une surtaxe de 2% à 6% s’applique sur les plus-values supérieures à 50.000 euros.

L’impôt sur les sociétés pénalisant

A l’inverse, la taxation de la plus-value réalisée par une société à l’impôt sur les sociétés est réalisée au niveau de la société et taxée à l’impôt sur les sociétés à 15% ou 25%. Surtout, la plus-value ne bénéficie pas de mécanisme d’abattement. Au contraire, elle est peu diminuée en raison des amortissements pratiqués sur le bien. En effet, ceux-ci ont pour effet de diminuer la valeur nette comptable et donc d’augmenter la plus-value.

Ensuite, pour que le produit de la cession soit appréhendé par les associés, il convient de procéder à une distribution de dividendes. Ceux-ci sont soumis au prélèvement forfaitaire unique de 30% (12,8% à raison de l’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux). L’option pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu est possible, et intéressant si l’associé et faiblement imposé. Il peut alors appliquer un abattement de 40% sur le dividende. Mais il devra ajouter aussi les prélèvements sociaux à 17,2%.