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Démembrement et loyers

Lorsque les parts de la SCI à l’impôt sur le revenu sont démembrées, les loyers reviennent en principe à l’usufruitier. Il peut donc en déduire les charges foncières afférentes, ce que ne peut pas faire le nu-propriétaire. Toutefois, une exception  existe si le bien immobilier produit des revenus perçus par l’usufruitier et imposés entre ses mains : le nu-propriétaire peut déduire les dépenses effectivement supportées pour ce bien, soit en les déduisant de revenu fonciers issus d’autres propriétés, soit en constatant un déficit foncier imputable sur ses revenus globaux.

Démembrement et plus-value de cession

Lorsque les parts de la SCI à l’impôt sur le revenu sont démembrées, les plus-values immobilières sont considérées comme des résultats exceptionnels, et reviennent de droit au nu-propriétaire. Toutefois, l’usufruitier et le nu-propriétaire des parts peuvent en décider autrement par convention.

Démembrement et SCI à l’impôt sur les sociétés

Dans une SCI à l’impôt sur les sociétés, cette règle de répartition entre nu-propriétaire et usufruitier s’applique à l’origine des dividendes. Ainsi, les dividendes courants, formés par les revenus récurrents comme les loyers reviennent à l’usufruitier. Quant aux dividendes issus de résultat exceptionnel comme la vente d’un actif immobilier de la société, ils sont partagés entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Mais ceux-ci peuvent prévoir d’autres règles de répartition.