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Qu’il s’agisse d’anticiper sa retraite, ou de préparer sa succession, les atouts de la SCI sont nombreux. Cette société civile est facile à constituer et impose des obligations de gestion administrative limitées.

La société civile immobilière (SCI) constitue un excellent outil de constitution d’un patrimoine immobilier pour un professionnel. Pour un projet d’acquisition de locaux destinés à abriter son activité professionnelle, il est généralement conseillé de ne pas faire acquérir ce bien par la société opérationnelle. On utilise à cet effet, une société dédiée, une SCI pour acquérir le bien immobilier.

En pratique

Il convient tout d’abord de rédiger les statuts de la société. Celle-ci doit comporter un minimum de deux associés. Ces statuts doivent être enregistrés auprès du centre des impôts compétents. Un avis de constitution de la société doit être publié dans un journal d’annonces légales. Un dossier d’immatriculation doit être déposé auprès du Greffe du Tribunal de Commerce compétent. Un gérant doit être nommé. La société doit tenir une comptabilité et chaque année les associés doivent tenir une assemblée générale. La SCI est soumise à l’impôt sur les bénéfices en fonction du régime fiscal choisi (impôt sur le revenu ou impôt sur les sociétés).

Contractualiser la relation

Dans ce type de montage, la société opérationnelle (SARL, SAS, SA, SEL…) continuera de porter l’activité opérationnelle tandis qu’une société dédiée, la SCI va faire l’acquisition de l’immeuble. Pour l’usage de ces locaux, la société opérationnelle signera un bail avec la SCI et lui versera des loyers. Ces loyers sont en général calculés de façon à venir couvrir les mensualités de remboursement de l’emprunt éventuellement contracté au niveau de la SCI.

Faciliter une transmission

Ce type de montage permet notamment de faciliter une revente ultérieure. Le futur acquéreur peut souhaiter acheter uniquement le fond de commerce et ne pas souhaiter investir dans des murs. Dans l’hypothèse d’une transmission à ses héritiers, cette solution permet par exemple de transmettre les parts de la société opérationnelle à un enfant désireux de poursuivre l’activité opérationnelle. Et les parts de la SCI pourront être transmises à ses frères et sœurs ne souhaitant pas reprendre l’entreprise.

Préparer sa retraite

La scission du patrimoine professionnel et du patrimoine immobilier permet de protéger le patrimoine immobilier des créanciers de l’entreprise si la société est en difficulté et doit affronter une cessation des paiements. En outre, ce type de montage permet au chef d’entreprise comme au professionnel libéral de préparer sa retraite. A la fin de sa carrière, il peut transmettre son entreprise mais gardera la SCI, qui va lui permettre de se procurer un revenu régulier. En effet la SCI va continuer à encaisser des loyers lui permettant d’obtenir un complément de retraite intéressant. Il peut également choisir de céder son bien et de réinvestir les fonds dans un projet patrimonial personnel comme une résidence secondaire.